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　　執(zhí)行要旨：因被執(zhí)行人未履行生效執(zhí)行依據(jù)確定的義務(wù)，在對被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)進(jìn)行評估拍賣過程中，承租人主張其簽訂租賃合同在抵押權(quán)設(shè)立之前，請求保護(hù)其租賃權(quán)，抵押權(quán)人則認(rèn)為承租人虛構(gòu)租賃法律關(guān)系，惡意影響本案執(zhí)行。租賃權(quán)和抵押權(quán)產(chǎn)生沖突，回歸到買賣是否破租賃的問題，理清兩者之間的法律關(guān)系，利于保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，推進(jìn)案件執(zhí)行順利進(jìn)行。

　　相關(guān)法條：

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條  訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條   抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

　　案件索引：

　　生效執(zhí)行依據(jù)：(2018)深仲裁字第1503號仲裁裁決

　　執(zhí)行案件案號：（2019）粵0308執(zhí)807號

　　執(zhí)異案件案號：（2020）粵0308執(zhí)異27號

　　執(zhí)行案件案情簡介、處理過程及處理結(jié)果：

　　申請執(zhí)行人中國建設(shè)銀行股份有限公司深圳市分行與被執(zhí)行人黃某金融借款合同糾紛一案，在執(zhí)行過程中，因被執(zhí)行人未履行生效法律文書確定的義務(wù)，本院將拍賣被執(zhí)行人黃某名下位于深圳市鹽田抵押房產(chǎn)。經(jīng)調(diào)查，該房產(chǎn)目前有租戶。根據(jù)案外人薛某向本院提供材料顯示，被執(zhí)行人黃某于2017年4月22日跟案外人薛某簽訂房屋租賃合同，租賃合同期限為10年，自2017年4月24日至2027年4月23日，租金一次性付清，每月租金2920元。后案外人薛某于2017年5月16日將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給現(xiàn)租戶深圳某公司，租賃期限為五年，自2017年5月18日至2022年5月17日，租金支付方式為現(xiàn)金，每月3500元。另經(jīng)向深圳市不動產(chǎn)登記中心查詢，上述房產(chǎn)系被執(zhí)行人于2017年4月26日簽訂買賣合同、于2017年5月5日抵押于本案申請執(zhí)行人。本院發(fā)通知將上述租賃情況告知申請執(zhí)行人（房產(chǎn)抵押權(quán)人）后，申請執(zhí)行人（房產(chǎn)抵押權(quán)人）認(rèn)為被執(zhí)行人在未取得該房產(chǎn)所有權(quán)的情況下，就和租戶簽訂長達(dá)十年的租賃合同，有悖常理，且租戶未提供一次性支付租金憑證及水電費(fèi)等費(fèi)用的憑證，故其向本院提出執(zhí)行異議，請求在拍賣時滌除該房產(chǎn)的租約。后本院作出生效裁定支持申請執(zhí)行人（房產(chǎn)抵押權(quán)人）的異議請求，滌除該房產(chǎn)的租約。

　　案例注解：

　　抵押權(quán)和租賃權(quán)沖突時，涉及到兩方面的法律關(guān)系：一、訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。法院在拍賣房產(chǎn)時要如實披露該租賃關(guān)系，不負(fù)責(zé)清場交付。二、抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。法院在拍賣房產(chǎn)時應(yīng)滌除該租賃關(guān)系。

　　關(guān)于上述房產(chǎn)，爭議的焦點(diǎn)為上述房產(chǎn)是否適用“買賣不破租賃原則”，是否應(yīng)當(dāng)滌除該房產(chǎn)的租約。涉案房產(chǎn)系抵押房產(chǎn)，單單從租戶提交的租賃合同來看，租戶的租賃期限在抵押權(quán)設(shè)立之前，符合《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條的規(guī)定，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，很容易陷入適用“買賣不破租賃”原則的誤區(qū)，從而造成該原則的濫用。實際上，在抵押權(quán)和租賃權(quán)產(chǎn)生沖突時，應(yīng)當(dāng)綜合多方因素審查。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，執(zhí)行機(jī)構(gòu)在審查租賃合同是否簽訂于涉案房屋抵押前，可結(jié)合下屬情形予以審查判斷：1、租賃合同的當(dāng)事人在抵押前已就相應(yīng)租賃關(guān)系提起訴訟或仲裁的；2、租賃合同的當(dāng)事人在抵押前已辦理租賃合同公證的；3、有其他確切證據(jù)證明租賃合同簽訂于抵押前的，如租賃合同當(dāng)事人已在抵押前繳納相應(yīng)租金稅、在涉案房屋所在物業(yè)公司辦理租賃登記、向抵押權(quán)人聲明過租賃情況等。對案外人是否在抵押前已經(jīng)占有且至今占有涉案房屋，可結(jié)合下列情形進(jìn)行審查：1、案外人在抵押前已經(jīng)在且至今仍在涉案房屋內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營的；2、案外人在抵押前已經(jīng)領(lǐng)取以涉案房產(chǎn)作為住所地的營業(yè)執(zhí)照且至今未變更住所地的；3、案外人在抵押前已經(jīng)由其且至今仍由其支付涉案房屋水電、物業(yè)管理等費(fèi)用的；4、案外人在抵押前已經(jīng)對涉案房屋根據(jù)租賃用途進(jìn)行裝修的；5、案外人提供其他確切證據(jù)證明其已在抵押前直接占有涉案房屋的。在本案中，被執(zhí)行人在未取得涉案房產(chǎn)所有權(quán)的情況下就與租戶簽訂租賃合同，明顯不符合日常交易習(xí)慣，租戶所提供的租賃合同雖然在抵押權(quán)設(shè)立之前，雖其有轉(zhuǎn)賬憑證，但銀行流水中顯示的金額過大，無法直接體現(xiàn)出全部租金的金額，亦無水電費(fèi)和管理費(fèi)等繳納憑證佐證，而租賃權(quán)是基于租賃合同產(chǎn)生的對租賃物占有、使用的權(quán)利，僅從簽訂的單一的租賃合同，無法證明租戶是在抵押權(quán)設(shè)立登記之前就已經(jīng)占有使用了，因此，本案的租賃權(quán)無法對抗抵押權(quán)，不適用“買賣不破租賃”原則。

　　綜上，在執(zhí)行拍賣抵押房產(chǎn)時，要謹(jǐn)慎處理好抵押權(quán)和租賃權(quán)沖突時的認(rèn)定，一方關(guān)乎抵押債權(quán)能否實現(xiàn)，一旦認(rèn)定租賃權(quán)在抵押權(quán)之前，則可能會極大地降低房產(chǎn)評估及拍賣的價值，從而影響抵押債權(quán)的實現(xiàn)；另一方則關(guān)乎租戶能否行使優(yōu)先購買權(quán)或是否在房產(chǎn)拍賣成交后清場交付的問題。為了避免權(quán)利的濫用，實踐中要結(jié)合交易習(xí)慣等多因素靈活審查。

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